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                                租房市場新禁令,2021的這個變化房東租客都要了解

                                日期:2021-01-31 17:49:24

                                新的一年各行業都有了新改變,比如從2021年起,租房市場的“新禁令”——2020年9月7日,住房和城鄉建設部聯合發布的《住房租賃條例(征求意見稿)》將在2021年正式實施,這意味著從今年起,租賃市場的法規規范將進一步加強。這個“新禁令”將對我國2億房東和租客構成重要影響,因為按照新的禁令來說,2021年起4類房產將不得出租,違反者最高將面臨50萬元的罰款;新規明確“禁租”的4類房產是租客不能去租的,因為有可能連帶受到利益的損害。那么新禁令里面說的四類房產到底是那四類呢?

                                一.不符合工程建設強制性標準的房子

                                官方的解釋,工程建設強制性標準實際上是指直接涉及工程質量、安全、衛生及環境保護等方面的工程建設標準強制性條文。換言之,這類房產必須是經過國家相關機構驗收合格的房子,即首先要滿足國家規定的包含設備、設計、防火、節能、勘察和地基基礎、結構和抗震設計等十個方面的要求。  很多人可能猜到了,這類房產最典型的代表就是自建房,也就是我們所謂的小產權房。這類房產大多是居民自己建設而成,并未進行一系列的報建、規劃、許可等工作。這意味著這些房產,在房屋質量、消防、設計合理性等方面都可能是不符合國家強制性標準的。說得直白點,這類房子可能給居住者帶來生命安全和財產安全的雙重隱患。

                                “新禁令”第一條就明確規定,此類房子未來不能夠正常出租,租房者一定要提前知曉,格外留意,切不可貪圖便宜承租。

                                二.廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間

                                有人看到這里可能覺得不可思議,誰會出租這樣的空間,誰又會承租這樣的地方。房子嚴重過剩的三四線城市、縣城、鄉鎮等可能不存在這種情況,但是在寸土寸金、住房矛盾突出的大城市,這類情況早就司空見慣了,這就是我們常說的“群租房”。尤其是北上廣深四大一線城市,很多房東為了能賺取更多的收益,恨不得把房子分割成8塊來出租,不僅如此,很多中介、二房東更是絞盡腦汁打隔斷、騰空間來進行出租,把利益最大化。 

                                哪些人會租這樣的地方?第一種就是剛畢業的大學生,在大城市還沒站穩腳跟,為了省錢就喜歡承租這類房產“過渡”;第二種就是外來務工的農民工,他們在大城市的目的就是為了賺錢,對于居住基本沒有要求,可以睡覺就行。所以很多房東和中介就瞄準了這兩類人的需求,想方設法把一套房子里的陽臺、儲藏室甚至是廚房、衛生間也拿來出租。

                                國家為什么明令禁止這類非居住空間出租?答案很明確,這類空間屬于整個房屋的非居住配套設施,住人可能帶來用火、用水、用電等隱患,居住的人多,用電可能超負荷,很容易引發火災,輕則會造成經濟損失,重則可能危及承租者和他人的生命安全。群租房的房客數量過多,進出人員復雜,流動性大,素質高低不齊,影響周邊鄰居的正常生活和鄰里關系,甚至人身安全也得不到保障。

                                “新禁令”明確要求:設區的市級以上地方應當規定必要的居住空間標準,明確符合當地實際的單間租住人數和人均租住面積。

                                三.不符合室內裝修國家有關標準的房子

                                這是最新提出來的標準,主要是近幾年網絡經常報道有人承租“不符合裝修標準”的房子后身體健康受到傷害。尤其是甲醛、苯超標的房子,輕則會給承租人帶來精神萎靡等癥狀,重則可能會導致租房人羸患白血病、心腦血管疾病。新規明確:出租住房的室內裝修應當符合國家有關標準,不得危及承租人的人身健康。單獨把這類房產列出來,并且濃墨重彩地說明,體現了對此類問題的重視。科學研究也證實,長期居住在不符合裝修標準的房子里會對居住者的身心都造成重大傷害,所以租客一定更要重視起來,千萬不能拿自己的健康當兒戲。對于很多二房東、中介自己攬下生意花錢裝修進行出租的房子,承租人一定要長點心眼,要求他們出具“房屋裝修合格證明”。對于未能提供證明的房子,租客一定要慎重承租。有條件的,也可以租賃或者購買專業設備進行檢測。

                                四.設立了“居住權”和依法不得出租的房子

                                何為設立了“居住權”的房子?2021年起實施的《民法典》中明確,自然人可以對名下房產設立居住權,即設立居住權人有該套房子的居住使用權。即便該套房子的合法繼承人也不能把居住權人趕走。但新規也明確,設立了居住權的房子,只適用于居住權人,即居住權人無權出租、出售該房屋。  依法不得出租的房子有以下幾類:違章違建的房子、沒有產權證書的房子、被司法機關查封的房子、其他房屋共有人不同意出租的房子、被抵押以及未經抵押權人同意的房子等。  對于上述設立了居住權和依法不得出租的房子,我們建議不要承租,因為這類房產可能帶來不必要的麻煩,甚至有可能讓承租人蒙受重大經濟損失。基于此,我們建議所有租房者,在租房時一定要親自查驗房子的產權證,以及其它相關合法手續,一句話必須要和房主本人驗明房產的真實性,千萬不能含含糊糊就把房子租下來。現實中,很多租房糾紛的起因就是租戶不夠細心,被居心不良下了套。

                                未來大城市的租賃需求可能比買房需求還強勁,歸根結底是房價日益高企,很多年輕人無力承擔高房價。但我們要提醒的是,租房其實和買房一樣都不容易,都可能有很多坑,為了避免經濟和自身健康受到損害,租房者一定要格外留意。租房時不僅要學會辨別真假房子,更要明確租房日期、租房期限、租金、租金變更方式等,最主要的是一定要避免使用模糊語言。不過好在國家已經注意到了租賃市場環境的亟待改善,而且也在加快制定標準和規范。任何行業的規范建設都有過程,更何況我國的租賃市場很年輕,所以我們更不能完全依賴于法規來解決問題。換言之,自己多加小心才是最重要的。尤其是以上這四類房子,2021年起已經成為國家明令禁止出租的房子,為了避免經濟和身體健康蒙受損失,房東和租客都請注意。

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